天津鼎昇企业管理有限公司

2023年6月30日，天津鼎昇企业管理有限公司（以下简称“天津鼎昇”）在天津自贸试验区（空港经济区）完成工商登记，企业类型为港澳台法人独资，注册资本100万美元，注册地址位于空港商务园东区。营业执照经营范围涵盖企业总部管理、园区管理服务、非居住房地产租赁、住房租赁、酒店管理、会议及展览服务、商业综合体管理服务、企业管理咨询、信息技术咨询服务，几乎覆盖外地企业将总部迁至天津所需的全部配套服务。 公司取名“鼎昇”，“鼎”为三足而立的古器，取“稳”之意；“昇”为日升于上，取“进”之意。“稳而后进”，是天津鼎昇为企业发展定的基调。 公司创立初期，洞察到企业将总部或区域总部落户天津时，常卡在三个具体问题：办公空间选址、员工住宿安排、客户接待场地。这三类需求通常分属不同业主、不同合同、不同周期，一家企业往往需同时洽谈数十份租约，协调成本远高于谈判本身。天津鼎昇选择的方向，是将这三类需求整合至同一园区，由单一业主持有、统一对接，简化企业落地流程。 目前，天津鼎昇持有并运营两个园区项目。其一为天津空港总部园区（以下简称“总部园区”），位于中环东路与东四道交口，占地3.3万平方米，总建筑面积11.75万平方米，容积率2.8，配建700个停车位，由1、2、3号三栋建筑组成，业态覆盖办公、酒店、公寓与商业。其中，1号楼办公面积5.9万平方米，四层以上纵向划分为A、B、C、D四个独立分区，每区设独立入户大堂与交通动线，并配建4000平方米餐厅、1100平方米大会议室、200人阶梯教室及企业展厅。其二为空港商务园东区E10、E11栋，总建筑面积约1.55万平方米，包含11间独立产权办公室，出房率85%。 公司的经营方式遵循两条核心原则：一是房源不拆散销售——办公、公寓、餐厅、会议空间由同一业主持有，企业可一次性谈定所有需求，无需分别对接数十个小业主；二是现房交付——总部园区各项竣工验收手续已办结，2023年4月取得不动产权证书，客户签约后可按需定制装修，1-3个月即可入驻。 营业执照营业期限至2073年6月29日，物业安保、保洁与维修由自有团队24小时值班响应，确保服务不会因运营方变更而中断。对企业管理公司而言，品牌价值终体现在客户体验上。企业落子北方，需要的是办公、住宿与商务接待在同一区域内解决，缩短决策时间、减少协调环节。天津鼎昇聚焦的，正是这件基础却关键、直接影响企业落地节奏的事

产品名：天津空港总部园区 · 办公 酒店/公寓/出租/出售 品类：总部办公综合体，独立院落 核心能力：11.7 万㎡自持产权，整租整售、分租分售灵活组合 一、基础身份 天津空港总部园区由 1#、2#、3# 三栋建筑组成，坐落于天津市空港经济区中环东路与东四道交口。园区为商务金融用地，2023 年 4 月取得不动产权证书，权属清晰、可依法交易，支持产权交易或股权转让。项目定位为总部办公综合体，涵盖办公、公寓、酒店、商业等多元业态，租售同步。可毛坯现状出租，也可依据客户要求定制装修出租。出租出售产品包括：1# 办公区（A、B、C 区）、1#B 区酒店功能、1#D 区单间公寓，以及 2#、3# 楼两室公寓 二、核心实力 1. 建筑信息 园区总建筑面积 11.7 万平方米，用地 33,000 平方米，容积率 2.8。1# 楼为“口”字型办公主楼，建筑面积 7 万平方米，由 5.9 万平方米办公区和 1.1 万平方米 180 套单间公寓组成。2#、3# 楼为 L 型配套公寓，共 140 套两室户型，燃气入户。1# 楼可竖向划分为 A、B、C、D 四个分区，配有大堂及独立交通动线，每个分区约 2000 平方米，企业可依据需求按区分层使用 园区配建 700 个停车位、1 层地下室，总部级配套齐全：10 米挑高共享大堂、餐厅、1100 平方米大会议室、阶梯教室和企业展厅，满足商务接待、新品发布、企业培训等需求。园区自有餐厅满足全员就餐；精装人才公寓就在园区，楼下商业配套齐全，办公居住配套一体化，帮企业留住核心人才。规范完善的物业服务体系，安保、保洁、维修 24 小时值班响应。实景现房全部呈现，身处空港成熟产业集聚板块，与众多知名企业为邻 2. 交通信息及周边配套 园区占位空港核心，距离滨海机场直线 5 公里，15 分钟直达。航空、轨道、高速、公交多维路网全覆盖，紧邻 Z2 地铁线中心大道站 500 米。商务出差、客户来访、员工通勤便捷顺畅。 项目西北侧毗邻碧波湖。一公里内覆盖空港经济区政务服务中心、文体中心、复地湖滨广场、SM 购物广场、天津医科大学总医院空港医院、另一家三甲专科医院和多所学校，生活与政务配套完善。 三、主要适合四类客户 大中型企业、央企国企，以及设立北方总部或区域中心的外资企业，投资型客户，买楼持有作为资产配置；酒店投资人，长租公寓二房东或运营商。

天津空港总部园区由天津鼎昇企业管理有限公司持有运营，位于天津市空港经济区中环东路与东四道交口，占地 3.3 万平方米，用地性质为商务金融，总建筑面积 11.7 万平方米，容积率 2.8，配建 700 个停车位，2023 年 4 月取得不动产权证书，产权清晰，可依法交易。园区由 1、2、3 号三栋楼组成，涵盖办公、酒店、公寓与商业业态，其中办公 5.9 万平方米、单间公寓180 套、两室公寓 140 套，并配套4000平方米餐厅、1100 平方米大会议室、200 人阶梯教室与企业展厅； 空间与配套均由同一业主持有，租售同步，可整栋、整层、分区组合，也可一次整体谈定。这与产权分散在数十个小业主手中的写字楼有明显区别：企业要同时解决办公、员工住宿与商务接待，不必逐一签订几十份合同，条件可以一次谈清。时间成本上，企业自建总部大楼从拿地、报建、施工到竣工验收通常需要三到四年；本项目各项验收手续已完成，处于全新未使用状态，客户签约后按需定制装修，一般一到三个月即可入驻，建设周期归零，对需要尽快落地的企业，省下的是三年时间。空间结构上，1 号楼采用口字型布局，四层以上纵向划分为 A、B、C、D 四个独立分区，每区各设入户大堂与独立交通动线，互不干扰，同一栋楼可同时容纳四家企业独立办公，各有独立门面，相当于把四栋楼装进一栋楼；A、B、C 三区相互连通，合计 5.9 万平方米，可整层、整栋或分区使用。 硬件配置上，1 号楼首层、二层及三层局部配置合资品牌风冷热泵与新风空调机组，三层以上配置合资品牌热泵型 VRV 机组；供电为 10 千伏高压双电源，设两座变配电站；消防包含消火栓、自动喷淋、火灾自动报警与气体灭火；厨房燃气入户。这些均为建成即有的配置，客户不必另行投入。区位配套上，园区距天津滨海国际机场直线 5 公里、车程约 15 分钟，距天津站 17 公里、车程约 25 分钟，地铁 2 号线空港站直达；1 公里范围内有两家三甲医院、三所公立小学、两所公立初中、七所幼儿园，以及购物广场与文体场馆；周边已聚集航空、铁路工程、保险、区域航空等领域多家知名企业的总部或区域总部。异地设立北方总部常遇到的员工住宿、就医、子女入学与通勤问题，在这里不必跨区解决。

一、资质合规 公司持有统一社会信用代码 91120118MA826Y2950 的营业执照，企业类型登记为港澳台法人独资，注册资本 100 万美元，符合开展企业总部管理、园区管理与房地产租赁业务的基本资质要求。 二、登记与监管 2023 年 6 月 30 日在天津自贸试验区（空港经济区）完成登记，注册地址为空港商务园东区 11-502，由天津自贸试验区市场监管部门核发营业执照，受所在地日常监管。 三、经营范围与业务匹配 营业执照登记的经营范围包括企业总部管理、企业管理、园区管理服务、非居住房地产租赁、住房租赁、酒店管理、会议及展览服务、商业综合体管理服务、企业管理咨询、信息技术咨询服务等十余项，与公司持有并运营的两个园区业态完全匹配。 四、产权单一 总部园区与空港商务园东区由公司整体持有并统一运营，总建筑面积约 13.3 万平方米，办公、公寓、餐厅、会议空间归属同一主体，单一产权结构便于客户一次谈定，不必面对多个共有人。 五、现房交付 总部园区各项竣工验收手续已办结（包含规划、消防、人防、节能、环保与竣工备案六项），2023 年 4 月取得不动产权证书，产权清晰、可依法交易。 六、长期 营业执照营业期限一栏写到 2073 年 6 月 29 日，意味着公司对园区的持有与运营以数十年为尺度来安排，运营团队自有且长期在岗，服务不会因中途转手而中断，物业方与业主方始终一致。 七、区位与产业聚集 园区位于空港经济区，距天津滨海国际机场直线 5 公里、车程约 15 分钟，距天津站直线 17 公里、车程约 25 分钟，地铁 2 号线空港站直达，周边路网与机场高速、京津高速相接。周边已聚集一批央企与知名企业的总部或区域总部。 八、生活与医疗教育配套 园区 1 公里半径内有两家三甲医院（合计床位约 2500 张）、3 所公立小学、2 所公立初中、7 所幼儿园，以及购物广场与文体场馆，异地设立北方总部的员工住宿、就医、子女入学与日常通勤不必跨区解决。 九、服务响应 物业安保、保洁与维修由自有团队 24 小时值班响应，租售签约与定制装修由运营方协助对接，共享会议与展厅空间可申请使用，运维口径与招商口径保持一致。 以上参数以新版本项目资料为准，本描述不构成合同要约。

案例一｜航空科技企业：北方总部整体落地（租赁） 一家航空科技企业要把北方总部从外地迁入，团队约 200 人，提出三条要求：要有独立门面与独立出入口，客户来访一眼能看出企业形象；员工出差频繁，通勤要靠近机场；约三成员工需要解决住宿。按常规做法，写字楼、酒店长包房、公寓要分别去找，三份合同、三个物业、三种交付时间。园区的条件正好对应：1 号楼四层以上划分为 A、B、C、D 四个独立分区，每区各设入户大堂与独立交通动线，可整区租用，独立门面与独立通道一次到位；园区距滨海国际机场直线 5 公里、车程约 15 分钟，紧邻地铁 2 号线空港站；园区内配建单间公寓 144 套、两室公寓 126 套，两室套内 90 至 120 平方米，燃气到户。三类需求面对同一业主，一次谈定，办公、住宿、接待同步落地，签约后一到三个月完成定制装修即可入驻。对企业来说，谈判对象只有一个，落地节奏也由自己掌握。 案例二｜投资型客户：整层购置与后续处置（出售） 一位投资客户在意的不是租金，而是资产能不能顺利处置。产权分散的写字楼，转手时要面对其他业主与共有人，交易环节多、周期长。园区用地性质为商务金融，2023 年 4 月取得不动产权证书，竣工验收备案、规划、人防、消防、档案专项验收手续齐备，可整层、整栋购买，也可分售，购置后既能自用，也能依法转让或出租。位置上手，园区 1 公里内已聚集多家央企与知名企业总部，办公需求稳定，出租端不必依赖单一客户。对以资产配置为目的的客户，这一点直接影响后续退出效率。 案例三｜长租公寓运营机构：批量承接公寓房源（租赁） 一家长租公寓运营机构在找成规模、户型统一的房源。园区 2、3 号楼为 L 型配套公寓，共 126 套两室户型，套内 90 至 120 平方米，燃气到户，配独立厨房与卫生间；1 号楼 D 区另有 144 套单间公寓，套均建筑面积约 42 平方米，配独立卫生间与一层专属大堂。两处合计 270 余套可整体承接，房源集中在同一园区，管理半径小、运营成本低；楼上办公、楼下居住，还能与园区办公租户形成联动，出租率更稳。运营方无需分别与多个业主签约，租期安排也更统一。

评价一｜航空配件制造企业：由租转买 客户类型：航空配件制造企业 · 关注点：产权自有 + 面积实用 + 交付即用 该企业的行政负责人谈到，原本在市区租写字楼，租约到期前每次都要重新谈租金与面积，装修也不敢多投入。团队约 120 人，工位、会议室与独立办公室都要排得开。选择这里的直接原因，是产权可以买下来：单间建面 1500 至 1600 平方米，出房率 85%，同面积下可用空间更多；每层两户，一间约合半层，一层约 3000 平方米。室内精装带家具，完成交割手续后即可进场，交租的支出转为持有资产。 评价二｜多业务集团：一层办公、一层接待，按间分别持有 客户类型：多业务板块集团 · 关注点：独立持有 + 分区使用 + 便于管理 该集团的行政负责人表示，几个板块平时互不打扰，但开会、接待与培训要在同一栋楼里解决，既想各自独立，又要统一管理。这里本项目可售可租共 11 间独立产权，主推同层两间一并买下形成整层（约 3000 平方米），按间也可灵活安排；首层 5.0 米、标准层 4.3 米，首层做入户大堂与展厅，标准层办公与会议；每层三梯两户，同层两间一并取得时来访动线与日常通勤互不干扰，连廊为共享休息区。分别持有更灵活，往后某板块调整，可单独处置一间。 可核实落点：本项目可售可租 11 间独立产权，主推同层两间合成整层（约 3000 平方米），按间灵活；首层 5.0 米、标准层 4.3 米；每层三梯两户。 评价三｜区域总部型企业：兼顾形象、通勤与员工稳定 客户类型：拟设区域总部的企业 · 关注点：客户接待 + 员工通勤 + 配套支撑 该企业负责选址的负责人谈到，考察阶段关注三件事：客户从机场过来方不方便、员工通勤有没有多种选择、招聘时配套能不能支撑。项目距天津滨海国际机场直线 5 公里、车程约 15 分钟；园区外即东四道中环东路站，附近 3 个站点汇集 9 条公交线路，乘公交可达地铁 2 号线空港站换乘，Z2 线中心大道站距项目约 900 米（通车时间以官方公告为准），园区可申请开通定制班车与定制公交。园区设六个出入口、2300 余个停车位，配商务酒店、品牌餐饮与便利店；1 公里内有 2 家三甲医院与 1 家社区卫生服务中心；周边有公立小学 3 所、初中 2 所、高中 1 所、幼儿园 7 所。

一、产业承接平台 总部园区体量约11.75万平方米，由公司整体持有并运营，办公、公寓、餐厅、会议空间归属同一主体，可承接多家企业将北方总部或区域总部落地空港经济区，实现“落地一处、配套一处”的产业集聚效应。 二、存量资产盘活 总部园区于2023年4月取得不动产权证书，各项竣工验收手续办结后投入运营。公司作为持牌主体，将既有建筑空间转化为可承接总部业务的产业载体，契合城市更新中“盘活存量、做优增量”的发展路径。 三、集约用地实践 总部园区占地3.3万平方米，容积率2.8，配建700个停车位，在有限用地规模下承载更多产业功能，避免产业落地过度依赖新增建设用地；商务园东区E10、E11栋约1.55万平方米独立产权空间，出房率约85%，土地使用效率较高。 四、就业与第三产业带动 园区可容纳数十家入驻企业，配建公寓可满足员工住宿需求，日常通勤、就医与子女入学无需跨区；4000平方米餐厅、1100平方米大会议室、200人阶梯教室与企业展厅既服务入驻企业，也对外承接会议、培训、展览活动，有效带动周边餐饮、住宿与生活服务消费。 五、医疗教育配套支撑 园区1公里半径内有两家三甲医院、3所公立小学、2所公立初中、7所幼儿园，以及购物广场与文体场馆。园区作为产业节点，员工就医、子女入学与日常通勤可在区域内解决，与所在地公共服务形成相互支撑。 六、绿色与节能配置 总部园区采用合资品牌风冷热泵与VRV机组，配备10千伏高压双电源及两座变配电站，燃气入户。集约用地与可靠供电相结合，单位面积能耗与土地占用效率优于传统分散式办公模式。 七、公共安全响应 园区物业安保、保洁与维修由自有团队24小时值班响应，消防、安防与设备巡检覆盖到位；商务园东区由同一团队提供服务，整体应急处置能力保持一致。 八、长期稳定运营 营业执照营业期限至2073年6月29日，公司以数十年为尺度持有并运营园区，与所在地长期共生。物业方与业主方始终一致，不因短期调整而中断对区域的长期服务。

罗永波，天津鼎昇企业管理有限公司法定代表人。公司2023年6月30日在天津自贸试验区（空港经济区）完成工商登记，统一社会信用代码91120118MA826Y2950，注册资本100万美元，企业类型为港澳台法人独资，注册地址位于空港商务园东区11-502，营业期限至2073年6月29日。 一、身份与职责 罗永波作为公司法定代表人，对外代表公司履行法定职责、签署合作协议、接受监管检查；对内主导公司战略规划与重大事项决策。公司由他作为代表完成登记，企业类型登记为港澳台法人独资，注册地址落于空港商务园东区11-502。 二、选择空港的缘由 公司选择在天津自贸试验区空港经济区注册，是看中这里机场、地铁、央企总部聚集的区位条件，以及自贸试验区在登记与监管上的规范性。罗永波认为，空港经济区具备成熟的产业基础与配套条件，适合作为企业北方总部的落地节点。 三、明确公司定位 罗永波将公司定位为产业空间长期持有与运营方，坚持“租售同步、可灵活组合”的运营模式。营业执照营业期限至2073年6月29日，意味着公司的持有与运营以半个世纪为尺度进行规划，不追求短期套利，而是通过长期稳定运营服务区域产业发展。 四、两条经营规矩 罗永波反复强调两条核心经营原则：一是产权清晰、可灵活组合——总部园区与商务园东区由公司整体持有，支持整栋、整层、分区灵活租赁或销售，也可整体一次谈定；客户无论需要办公、住宿还是会议空间，对接的都是同一个业主，无需分别协调。二是现房交付——总部园区各项竣工验收手续已办结，2023年4月取得不动产权证书，客户签约后可按需定制装修，1-3个月即可入驻，大幅缩短企业落地周期。 五、对租户与购房方的保障 罗永波要求，公司对外主张的事项必须能在园区现有条件中找到对应——办公空间、员工公寓、餐厅、会议设施、24小时物业服务、不动产权证书、营业期限至2073年，这些是服务的边界，也是客户选择这里时的可见预期。他希望通过“所见即所得”的确定性，降低企业总部落地的决策成本与协调成本。