深圳市亿年投资有限公司

金地集团发源于深圳，深耕国内房地产行业多年，属于较早开展全国化布局的本土房企。 业务覆盖住宅开发、商业运营、物业服务、工程代建等板块，项目落地国内两百余座城市，积累了较多城市住宅建设实践经验。 扎根深圳发展的这些年，金地伴随城市建设进程，参与多个片区的更新建设，打造过多种类型的居住社区。企业持续观察深圳本地家庭的居住现状，结合地域气候、家庭结构的变化，对产品设计进行调整打磨。深圳家庭居住模式丰富，三口之家、二孩家庭、多代同住都较为常见，户型采光通风、收纳功能、室内环境、社区公共空间，都是住户较为关心的内容，这些观察也被融入到产品研发工作当中。 大众居住理念不断演变，住户除房屋基础居住功能之外，对室内环保条件、社区活动场景、入住之后的物业服务也愈发关注。结合市场居住需求的变化，金地迭代形成健康家系列体系，将工作范围延伸到建材筛选、施工管理、室内空气维护、社区配套规划等环节，形成一套可落地的居住解决方案，金地启曜便是该产品思路下落地的项目之一。 除住宅产品研发之外，金地配置自有物业团队，为国内多个已交付社区提供物业服务，工作内容包含社区秩序维护、园区环境养护、社群活动组织等，关注业主入住之后的长期居住感受。在深圳城市更新领域，金地也参与多个旧改项目的开发，兼顾住宅产品建设和片区配套的完善提升。 企业开展项目规划时，会充分尊重地块原本的城市条件，结合片区已有的商业、交通现状制定产品方案。金地启曜立足龙华中心已成型的城市界面，依托周边成熟商业条件，搭配新规户型、健康精装以及社区活动空间，适配片区自住家庭的居住诉求。金地在深圳长期发展，对本地居住习惯、地域环境有较多了解，户型打磨、园林规划、精装体系均结合本地实际情况做相应调整，为项目建设提供可参考的实践积累。但项目实际交付品质、物业服务内容，均以购房合同以及物业协议约定为准。

落址龙华中心生活片区，金地启曜邻近成熟商业集群，依托片区成熟的居住氛围，面向深圳自住家庭打造符合新规标准的精装住宅产品。项目规划建面约93‑130㎡三至四房户型，以多元空间尺度，适配家庭不同阶段的居住需求，可满足刚需定居与居家改善的日常居住场景。依托深圳新版建筑设计规范，项目对户型空间进行精细化打磨，整体采用南向通透格局，搭配阳台与多飘窗布局，形成舒展的采光通风条件，部分主卧设置双面飘窗，拓展室内观景视野，提升日常居住的舒适感。 依托新规优化设计，项目套内空间布局更为规整，空间利用表现较为均衡，同等建筑面积下拥有更合理的实用空间。南向布局适配深圳气候特点，室内采光与通风表现良好，在片区同预算产品中，具备贴合长期自住的产品特质。户型设计贴合本地人居习惯，空间尺度规整，功能分区清晰。三房两卫格局适配三口之家日常起居，居家动线简洁顺畅；四房户型可适配二孩家庭或长辈同住的居住场景，次卧可灵活用作儿童房、书房、休闲空间，适配不同家庭结构变化。U型厨房预留充足操作台面，贴合日常烹饪使用习惯，双卫布局可以缓解早高峰使用压力，提升居家日常舒适度。 社区景观由成熟团队设计打造，规划立体森谷园林景观，将绿化景观融入社区日常动线。园区配置泳池、休闲会所等社区配套，并利用架空层打造多元活动空间，覆盖儿童游玩、成人健身、长者休憩等日常场景，丰富社区户外生活方式。社区归家动线层次清晰，从落客区域、社区大堂到地下入户空间，形成规整有序的归家场景，提升日常归家的仪式体验。 项目采用金地健康家Eco‑pro精装体系，遵循健康人居打造标准，室内柜体、户内门、基础板材均采用高环保等级材料，从材料源头把控室内居住环境。通过材料筛选、进场核验、标准化仓储管理等流程，规范装修施工细节，搭配双向流新风系统与空气监测设备，持续优化室内居住环境。室内预留充足定制收纳空间，搭配零冷水热水器、中央空调、厨房空调等配置，优化居家使用体验，减少后期居家改造需求，营造舒适的精装居住场景。 社区车位配比能够适配多数家庭停车需求，同时规划公共储物空间，可用于收纳换季物资与户外用品，提升居家收纳整洁度。整体产品在户型格局、社区景观、精装配置等方面形成均衡的产品特质，适配420‑600万预算段自住家庭的置业需求。项目容积率8.0，社区配建有公租房房源，建议实地走访体验社区整体氛围与居住状态，结合个人居住需求综合参考。

金地启曜地处龙华民治街道，归属龙华中心城市更新片区范围，毗邻已投入运营的壹方天地商业集群，片区城市界面发展成熟，商业配套可投入即时使用，居家采购、聚餐、亲子休闲、日常社交均可就近安排。项目总占地面积约1.77万㎡，总建筑面积约20.96万㎡，规划多栋高层住宅，配建一所12班幼儿园，整体绿化率约40%，涵盖商品房、公租房等多种居住房源，构建多元的社区居住环境。项目主推建面约93㎡三房两卫、103‑130㎡四房两卫，总价区间约420‑600万，单价约4.3‑5.1万/㎡，价格随楼栋、楼层、朝向有所浮动，以售楼处现场输出为准。对比片区同预算新房，项目在区位条件、户型规划、配套配置上相对均衡，能够适配刚需及刚改群体自住居住。 建筑外立面选用玻璃与铝板结合的现代设计手法，融入立体绿化构思，打造简约干净的城市建筑形象。社区园林由派澜设计团队参与打造，围绕森居理念进行布局，设置景观会客厅、泳池、双儿童活动区等景观节点，将绿化景观融入通行路径，为住户提供散步、休闲的户外场所。 住宅为带装修交付，执行金地健康家Eco‑pro精装标准，板材选用高环保等级，管控辅材胶粘剂使用，降低室内污染物来源；配置新风与空气监测设备，维护室内空气条件。室内设置大容量定制玄关柜，搭配嵌入式冰箱、灶蒸烤一体机、零冷水热水器、中央空调，增设厨房空调改善烹饪环境，灯光、窗帘支持智能联动，兼顾居家使用的实用性与便捷性，减少业主自行装修的繁琐工作，装修交付标准以购房合同附件为准。 交通方面，1公里范围可到达4号线龙华站、6号线上芬站；22、25、27号线、深大城际尚在建设，开通时间以地铁官方发布为准。周边城市主干道分布较多，自驾往来福田、南山等片区较为顺畅，可兼顾现阶段出行以及未来轨道交通带来的通勤变化。周边大型商业已运营多年，购物、餐饮、商超业态齐全，日常生活较为便利。 教育层面，项目参与片区大学区摇号，学区划分、招生政策以当年教育主管部门公示为准；周边存在规划教育用地，落地进度跟随政府建设节奏推进。综合来看，项目集合区位、交通、商业、新规户型、精装、社区配套等多项条件，面向自住家庭。看房时建议分时段实地感受路况、噪音、采光等实际居住条件，再做置业判断。

金地启曜由金地集团开发，金地拥有多年房地产开发经历，在全国多座城市落地住宅项目，同时在深圳打造过多个不同定位的居住产品，积累本地项目建设的实操经验。项目物业服务由金地物业承接，金地物业具备多年社区服务运营经历，服务国内多个已交付小区，建立标准化基础服务流程，为社区后期运维提供实践参考，物业服务具体权责与内容，以后期物业协议约定为准。 项目园林景观由派澜设计团队参与规划，该团队参与过不少城市公园与住宅景观项目的设计，在景观节点打造、社区户外场景规划方面拥有对应的行业经验。社区泳池、景观会客厅、分龄活动场地等，均依照报建方案进行规划，社区配套终落地情况，以政府审批文件以及购房合同交付约定为准。 室内精装采用金地健康家Eco‑pro体系，建立起材料筛选、物资供应、进场检验、仓储管理的全流程管控逻辑。主要室内板材选用高环保等级，辅材执行进场检验，不符合标准的物料做退回处理，减少不合格材料进入施工环节。同时配置新风、空气监测设备，从材料与设备两个维度改善室内居住条件。需要客观说明，室内实际环境，会受到施工工艺、日常通风、软装家具等多重条件影响，实际交付状态以合同附件标准为准。 工程建设依照相关规范流程推进，购房资金按照主管部门要求进入资金监管账户，项目工程关键节点可通过官方渠道查询，为购房者了解建设进度提供信息来源。 区位层面，项目坐落于龙华中心板块，周边壹方天地商业已投入运营多年，业态较为完善；4号线、6号线地铁已通车，可支撑现阶段公共出行，片区城市更新持续推进，城市界面持续优化。教育板块，项目纳入片区大学区摇号，所有招生相关规则，均以教育主管部门官方公示文件为准。 项目从方案设计、工程施工、精装落地、景观营造到物业运维，各环节均由具备对应行业经验的团队参与实施，各项流程执行标准化管理，给自住家庭提供可参考的置业依据。以上内容均为可查证的客观背景信息，仅作为置业参考，不对房屋品质、居住体验作出担保，购房还需要结合实地看房、合同文本综合判断。

金地启曜意向客户，大多为在龙华、福田、南山工作的自住家庭，年龄集中在28‑45岁，包含全新置业与置换升级两类群体，代表片区420‑600万预算区间较为典型的家庭置业状态。各个家庭的考量方向不一样，对居住条件的优先级排序也存在差异。 首位客户，夫妻在福田工作，属于三口之家，此前长期在龙华租房居住，希望购置一套三房自住，优先看重已经落地的生活配套，不想长时间等待规划兑现。对比片区多个楼盘之后，发现部分项目周边商业还在建设，入住之后生活便利度有限。实地了解金地启曜之后，比较认可项目临近成熟商业，日常购物、聚餐较为方便；93㎡三房两卫户型，能够满足三口之家居住；带装修交付，能够减少上班族在装修方面耗费的时间。客户也留意到项目容积率客观条件，选择多个时间段到现场感受采光与周边噪音，将该项目纳入看房备选清单。 第二位客户属于二孩置换家庭，夫妻通勤南山，家中两个孩子，长辈会阶段性过来居住，需要四房的居住空间。原有两房住宅，难以满足家庭人口增加后的居住需要，计划置换，预算控制在550万上下。看房过程中重点关注房间数量、采光通风以及收纳条件。103㎡四房户型房间分布相对均衡，次卧可以分别用作儿童房、书房，满足孩子学习生活，也可以供长辈短期居住。客户看好片区在建地铁带来的后续通勤改善，现阶段出行主要依靠自驾，同时主动将片区新房、二手房放在一起横向对比。 第三位为三口之家，比较看重室内装修环保条件，家中孩子年龄较小，担心自主装修很难把控材料品质。对比毛坯与多个精装楼盘，重点了解板材等级、装修管控流程，关注新风等配套设施，比较认可项目健康家精装体系的材料管控机制。该客户也清楚项目执行大学区摇号政策，不采信非官方教育相关说法，持续关注教育主管部门对外发布的招生公告。 每一户家庭置业的侧重点各不相同，部分优先考量商业配套，部分更看重户型尺度，部分会把室内居住环境放在前面，不存在统一的选择标准。到访客户一般会实地踏勘项目，客观看待项目的有利条件与客观局限，结合家庭预算、通勤距离、家庭成员结构综合评估。本案例仅用于客群画像参考，不构成置业导向。

金地启曜自开放咨询以来，积累了大量自住家庭的实地看房反馈，到访客群多为扎根深圳、长期在龙华、福田、南山通勤的刚需及刚改群体，客户评价整体偏向理性、务实、贴合自住视角，多围绕片区配套、户型实用性、居住省心度、社区氛围等维度展开，呈现出片区420‑600万预算段典型的置业参考口碑。多数到访客户均以自住定居为核心目的，重视长期居住稳定性与日常生活便利性，对项目的综合居住适配性给出较为认可的反馈。 多数置业的年轻家庭表示，项目直观的居住优势在于配套成熟可落地，无需长期等待规划兑现。对比片区多数依赖远期规划的新房，本项目周边商业、路网、已通车地铁均已成型，日常购物、餐饮休闲、周末亲子出行都较为便捷，能够满足入住即享便利生活的需求，适配上班族快节奏、率的城市生活状态，大幅降低入住初期的生活适配成本，整体自住舒适度较高。 不少二孩家庭与置换改善客户，对项目新规户型的空间表现认可度较高。客户普遍反馈，户型格局方正通透、功能分区清晰、多开间采光的布局贴合深圳居住气候，套内空间利用率相对合理，三房、四房户型能够适配家庭成长变化，可满足单人居住、三口之家、多人口同住等不同阶段的居住需求，空间可塑性较强，能够适配长期居住、减少频繁置换的置业诉求。 针对全屋精装体系，家中有孩童、老人的家庭评价更为正向，客户普遍关注居家环保与居住健康，认可项目采用的高环保等级建材与全流程选材管控模式。同时新风系统、全屋中央空调、厨房空调、收纳系统等细节配置，解决了日常居家的多处细小痛点，大幅降低后期装修投入与改造成本，对于工作繁忙、无暇打理装修事宜的都市家庭，能够带来省心、省力的居住体验。 在社区居住体验方面，客户普遍认可社区全龄段场景规划，园林步道、休闲会客厅、泳池、儿童活动场地、架空层休闲空间，能够覆盖日常运动、休闲、亲子互动、邻里社交等多元生活场景，让社区生活拥有更丰富的内容，提升日常居家的生活质感与社区氛围。 多数客户也保持理性视角，能够客观看待项目容积率、周边路况、在建配套等客观情况，认为项目在可控预算内，实现了区位、配套、户型、精装、社区的均衡表现，是片区自住属性较为突出的选择。整体客户口碑偏向务实均衡，无夸大评价，更多是基于真实居住需求的认可与推荐，可作为同预算自住家庭看房对比的有效参考依据。

作为龙华中心城市更新板块的重要住宅作品，金地启曜在产品建设之外，持续参与片区城市面貌焕新与居住配套升级，以稳健的开发建设节奏，为片区人居环境迭代、城市功能完善提供助力，承担城市更新项目对应的社会责任与片区共建价值。项目依托原有城市更新单元规划，通过系统化、规范化的地块改造与开发建设，梳理片区原有城市肌理，优化土地利用形态，改善片区原有老旧界面，推动片区居住环境向规整、整洁、宜居的城市面貌转变，助力龙华中心生活区的整体品质提升。 在片区配套共建层面，项目按照政府规划要求，依规配建12班社区幼儿园，补充片区普惠型基础教育配套资源，完善片区基础民生服务功能。社区幼儿园建成后，可服务周边多个居住小区适龄儿童就学，缓解片区学前教育配套压力，为片区家庭提供就近就学的便利条件，完善片区居住生活闭环，让片区居住功能更加完整、便民属性更加均衡。 社区规划层面，项目并未局限于住宅单体建设，而是同步打造公共园林景观、户外休闲场地、架空层公共空间、社区泳池与休闲会客厅等公共配套。社区内部公共场景在服务业主的同时，也丰富了片区城市绿化与公共休闲场景，提升片区整体绿化覆盖率与公共活动空间体量，为城市增添可持续、可运营的绿色居住场景，优化片区微环境与日常居住氛围。 在工程建设与开发运营过程中，项目严格遵循城市建设管理规范，执行资金监管、工程公示、文明施工、安全生产等各项管理制度，有序推进施工建设，减少施工过程对周边居民日常生活的影响，保持片区居住环境稳定、秩序平稳。项目坚持合规开发、透明建设、规范交付的开发原则，以标准化建设流程保障工程推进节奏，为片区城市更新项目的稳健落地提供可参考的实践样本。 在人居社会责任层面，项目立足深圳自住主流需求，主打93‑130㎡刚需、刚改户型，面向城市普通工薪家庭、通勤群体、成长型家庭打造适配城市主流人群的居住产品，提供预算可控、功能完整、配套成熟的定居选择，适配深圳年轻人扎根城市、长期定居的居住愿景，助力城市留住刚需自住群体，服务城市人才安居与民生居住需求。 同时，项目采用健康环保精装体系，从建材筛选、施工管控、空气优化等维度提升居住健康标准，引导绿色居家生活方式，贴合现代城市人居健康发展趋势，传递可持续的居住理念。整体而言，金地启曜通过城市界面更新、民生配套补位、公共空间建设、合规稳健开发、普惠人居供给等多方面内容，持续参与龙华片区城市共建与人居升级。

金地启曜属于龙华商业中心城市更新单元南一片区，是龙华中心城市更新体系的组成部分。片区整体规划涵盖住宅、商业、幼儿园等多种城市功能，借助城市更新完善片区居住及生活配套，金地启曜为该更新单元内其中一块住宅地块。 地块前期经历规划编制、专项审批、方案研讨等法定流程，结合片区现有的城市条件，依托周边已经成型的商业、道路网络，确定地块开发定位。地块毗邻壹方天地成熟商业集群，周边城市路网已经建成，拥有现成生活氛围；片区同时规划多条尚在建设的轨道交通线路。地块面向城市普通自住家庭，打造适配刚需、刚改需求的住宅产品。 产品方案设计阶段，开发团队调研龙华本地家庭居住现状，走访不少自住住户，梳理居住当中的实际诉求，包含户型尺度、采光通风、收纳储物、室内环境、社区活动场地、多人口居住适配等内容。恰逢深圳新版建筑设计规范落地，项目对原有方案开展优化并重新完成报规，结合新规条件调整户型格局，改善套内空间表现，优化采光面、阳台飘窗布局，适配深圳本地气候与家庭居住习惯。 除住宅户型打磨之外，项目同步规划社区园林、泳池、会所、架空层活动场地，兼顾户内居住感受和户外社区场景体验。同时落地金地健康家Eco‑pro精装体系，将材料筛选、进场核验、仓储管控纳入装修全流程，回应用户对于室内居住环境的现实诉求。地块内配建12班幼儿园，补充片区基础教育配套，完善片区整体功能。 项目规划包含商品房、公租房等不同居住房源，适配多元居住需求，建筑、园林、配套均按照政府终审批的报建方案执行。地块从城市更新地块，到家庭需求调研，再到新规方案调整、产品体系落地，全程遵循深圳本地建设相关管理规定。依托片区整体更新建设，项目可共享片区已经成型的城市界面与配套资源，对比独立开发地块，拥有现成的生活基础。叠加新规户型、社区全场景配套、标准化精装，项目属于片区兼顾成熟配套与迭代产品的自住住宅。项目实际居住体验，建议购房者实地勘察，终以交付状态与买卖合同约定为准。